不動産業界を知る

大変ご無沙汰致し申し訳ありません。
仕事に忙殺されておりました。
さて、今回の件で色々と不動産業界の雰囲気や仕事の進め方がよく分かり、大変に勉強になりました。
私の知人の不動産屋さんに今回の件についてのアドバイスをして頂いた時、「不動産屋の話は全て嘘だと思っておくことが重要です。その場で嘘をついて、その場を切り抜けられればこっちのもんですから。」と言われ、最初信じられませんでした。
人間、自分の認識と余りにもかけ離れていることはなかなか信じられないものです。
しかし、時間がたつと、なるほど確かにその通りでした。
私が感じた不動産業界のイメージに最も近い本が
「不動産というバケモノ」（別冊宝島編集部編）
http://www.amazon.co.jp/不動産というバケモノ-別冊宝島編集部/dp/4796617965/ref=sr_1_1?ie=UTF8&s=books&qid=1197250840&sr=1-1
です。
これは笑えます。
例えば、「フルコミッションの不動産セールスマンが、物件のそばのバス停の時刻表に勝手に数字を書き込んで、いかにもバスの便がいいように細工して売る」などという話が出てくる。
これを読んで、昔、田舎のバス停の時刻表の数字が手書きだったことを思い出しました。
古本で手に入りますから、是非ご一読を。
当初私は地上げ屋、不動産屋に非常に腹を立てておりましたが、業界の方々がどなたも金の事ばかり考えていることに、何と哀れな人々だと感じ始めていた頃、この本を読みました。
すると、あらあら不思議。
哀れなだけではなく、何やら微笑ましい人々だと感じるようにすらなりました。
賃貸派、持家派、共にご一読あれ。

地上げ屋の手先を知る

地上げ屋の後ろでは弁護士が入れ知恵しています。彼らは、どうすれば合法的に借家人を追い出せるかを考え、地上げ屋に教えます。実は、その手口を教えてくれる本があります。
悪質借家人を追い出す家主の正攻法
弁護士　山崎邦雄
自由国民社
http://www.amazon.co.jp/悪質借家人を追い出す家主の正攻法-山崎-郁雄/dp/4426242061/ref=sr_1_1/503-3771591-0002334?ie=UTF8&s=books&qid=1184545429&sr=1-1
この本は、家主向けに執筆されており、おそらくは弁護士として顧客を開拓するために出版されたものでしょうから、逆に我々借家人には地上げ屋の手口を知る教材になるのです。
この本にも、借家の明渡しの裁判については、第一審から最高裁まで、短くて5～6年、長いと10年かかっていると書かれています。
「裁判の秘密」（山口 宏 副島 隆彦　著）でも書かれていましたが、裁判に時間がかかるのは、明渡しの裁判に限らず、日本の裁判一般に言えることなのです。
よって、我々は、地上げ屋から「訴えるぞ」と言われても、「どうぞ」と言えば良いのです。
家賃を払っていないような悪質な場合でも、借家人を追い出すのは、相当に大変なことだそうですし、ましてや借家人としての義務を果たしている場合には、もっと大変なのです。
従って、借家人としては、じっくりと腰を落ち着けて対応していけば良いのです。
それにしても、この本では、普通の借家人まで「悪質借家人」扱いをしていますが、金儲けだけしか考えていない人間は、どんな業界でも、手ごわい顧客のことを「悪質」扱いするものですね。
借家人から見れば、正当事由無く借家人にしつこく明渡しを求める家主は「悪質家主」なのですから、「悪」が相対的な存在であることがよく分かります。

裁判を知る

地上げ屋に「訴えるぞ」と言われたら、どう答えたら良いでしょうか？
答えは、「どうぞ」。
裁判は非常に時間がかかるため、裁判をすると地上げ屋、あるいはその裏にいる不動産開発業者にとっては事業計画が狂ってしまいます。
よって、裁判に訴えてくる可能性は極めて低いのです。
そんなことをするくらいなら、金銭で解決するほうがマシなのです。
では、本当に訴えられたらどうするか。
堂々と受ければよいのです。
その際、地上げ屋には「堂々と受けて立つよ。最高裁までね」と言い放ってください。
民事事件は、原告、つまり地上げ屋に有利なことを被告、つまり我々借家人に言わせなければ、立証責任を尽くしていないと裁判官に判定されてしまうそうです。
そのあたりは、
裁判の秘密 (単行本) 山口 宏 (著), 副島 隆彦 (著)
洋泉社
http://www.amazon.co.jp/裁判の秘密-山口-宏/dp/4896917065/ref=sr_1_2/503-3771591-0002334?ie=UTF8&s=books&qid=1183929464&sr=1-2
に書いてあります。
この本を読むと、なぜ裁判に時間がかかるのかなどについて大変に驚くべき事実が誰にも分かりやすく書いてあります。
立ち退き問題を抜きにしても非常に楽しく読めました。
訴えられたときの恐怖感は完全に消えると思いますよ。

地上げ屋を知る2

地上げ屋への恐怖心を無くすには、地上げ屋とはどんな連中かを更に理解しましょう。
実録!示談ビジネス (文庫)
宝島社 (2001/07)
http://www.amazon.co.jp/実録-示談ビジネス-柳原-三佳/dp/4796623337/ref=sr_1_2/503-3771591-0002334?ie=UTF8&s=books&qid=1182845783&sr=8-2
を推奨します。
この本でも、誠実な地上げ屋の方が腕の良い地上げ屋であることが分かります。
残念ながら、質の悪い地上げ屋に当たった場合は、すぐに警察に通報しましょう。

地上げ屋を知る1

大変ご無沙汰致しました段、お許し下さい。まだまだ続きます。さて、地上げ屋というだけで恐れを抱く方が多いようです。そこで、地上げ屋とは何かを知る為に、地上げ屋—突破者それから (文庫)宮崎 学 (著) 幻冬舎
http://www.amazon.co.jp/地上げ屋―突ç

をご一読下さい。地上げ屋という観点ではなく、バブルの熱い時代に何が起きていたかを知る為に読むのでも相当面白い本です。バブルの時の話ですので、地上げ屋の性質は、今よりもかなり過激なはずです。それでも、腕の良い地上げ屋は、人を脅したりせず、むしろ誠意、誠意で話をするようです。とにかく、地上げ屋は、あきれるくらい粘り強いですね。金の為にここまで頑張れるというのはかえって微笑ましいくらいです。もし地上げ屋が暴力団まがいのことをしたらどうするの？と思うかもしれませんが、そうなれば警察に電話すれば済むだけの話です。何も知らずに怖がるのは意味がありません。まず相手の事を知りましょう。
知らないと怖い事でも、知れば怖くなくなるものです。
柳の木の下に何があるのか分からないから怖くなるのなら、懐中電灯で照らせば良いのです。

供託すべき時

もし新オーナーが偽物だったら、家賃を旧オーナーに払うしかありません。しかし、その場合でも家賃を払い続けなければ、賃借人は住む権利を失ってしまいます。その場合は、家賃を法務局に「供託」する必要があります。その手続については、http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.htmlをご覧下さい。また、新オーナーが本物でも、契約更新を拒否し、家賃の受取を拒否する場合があります。目的は、賃借人が家賃を支払う事ができない状態を作り出す事によって、賃借人を追い出す口実作ることです。よって、この場合も、賃借人は、家賃を法務局に「供託」する必要があります。くどいようですが、相手が受け取らないからといって家賃の支払を止める事を決してしないように。相手の思うつぼです。

本当に新オーナー？

立ち退き要求は、元々のオーナーからなされる場合もありますが、元々のオーナーが何らかの事情でマンションを他の個人あるいは法人に譲渡した場合、新しいオーナーからなされる場合もあります。
誠意のあるオーナーの場合には、新オーナーに同行して賃借人をまわり、「今度、この方がオーナーになりますので宜しく」とやったり、新しいオーナーに物件を譲渡するが宜しいか、と同意を求める文章を送ってきたりします。
このようにしない場合、オーナーも新オーナーも余り誠意がない人達である可能性が高まります。
賃借人としては、オーナーや新オーナーが誠意のある対応をしない場合、新オーナーと称する者が本当に新オーナーなのか疑う必要があります。
もしかすると詐欺師が新オーナーになりすまし、家賃をここに振り込めと言って振り込ませた後、逃げてしまうかもしれません。
そうなれば、賃借人は家賃を払ったことにならないのですから、後々面倒なことになります。
従って、賃借人は、新オーナーと称する者に対し、新オーナーであることを書面で証明せよ、と要求すべきです。
譲渡契約書や会社の登記簿など証明するための書面は色々あるはずです。
この手の書類を偽造すると私文書偽造罪にあたりますから、万一、偽造していたとしても書面を出させておけば、証拠は賃借人の手元にあることになります。
とにかく、何でもかんでも、口頭ではなく、書面を出させることが重要です。

一人で地上げ屋と闘うか団結して地上げ屋と闘うか

賃貸住宅の場合、住人同士面識があることは少ないので、どうしても一人で地上げ屋と闘うことになりがちです。一人で闘う場合のメリットは、
1.住人同士の利害を調整する必要がないので、自分の思い通りに交渉できる。
2.地上げ屋が立ち退き料の予算枠を持っている場合、粘りに粘れば予算枠の範囲で良い条件を引き出すことができる。悪い言い方をすると、独り占めですね。
デメリットは、
1.地上げ屋の嫌がらせを一身に浴びる。地上げ屋は、住人が団結せずバラバラに行動するのを歓迎します。住人を個別撃破するのです。そのため、精神的負担は大きく、地上げ屋が予算の枠を使い切らないうちに、妥協したくなるかもしれません。特に、最期の一世帯になった場合には、人によっては心理的な負担が大きくなることがあります。それこそが地上げ屋の狙いです。ただ、腹をくくってしまえば、どうということはありません。私も最期の一世帯ですが、慣れてしまえば、快適な生活になります。マンションにありがちな生活音がゼロですので静かに生活できますし、友人を呼んで酒宴を催して大騒ぎしても誰にも迷惑をかけることはありません。
2.地上げ屋が他の住人に何を言っているのかの情報が入手できないので、地上げ屋との交渉戦略が立てにくい。地上げ屋はそれぞれの住人に別々なことを言っていることがあります。書面に残した場合ですら、地上げ屋の言い分を真に受けることは危険です。地上げ屋との交渉の際は、性善説ではなく、性悪説を前提とするのが安全と思われます。
3.交渉代理人に対する報酬を一人で全額負担しなければならない。団結すれば、頭割りです。
住人が団結する場合のメリットデメリットは、この逆です。
どちらが良いかを良く考えて、団結する場合には、早めに他の住人に呼びかけると良いでしょう。さもなくば、地上げ屋は、ものすごい勢いで全世帯を回って住人を言いくるめてしまい、選択の余地なく、一人で闘うことになります。

交渉代理人としての弁護士

地上げ屋と交渉する際の代理人として弁護士を立てるのはどうでしょうか。
弁護士によって色々でしょうが、不動産業界関係者から伺った話では、以下の二つのことに気をつける必要がありそうです。
1.地上げ屋による賃借人への嫌がらせを止める力のある弁護士は少ない。地上げ屋の嫌がらせはリングサイドでの出来事であり、弁護士の仕事はリングの上で行われるからである。
2.地上げ屋の顧問弁護士が自分の弁護士人脈を辿り、賃借人の代理人の弁護士に対して速やかに案件から手を引くよう働きかけることがある。実際、地上げ案件は弁護士にとって大した儲けにならないため、気合は入りにくいようだ。

嫌がらせへの対処

立ち退き要求は、普通は、地上げ屋が行います。黒幕は出てきません。百戦錬磨の彼らは、刑法に反しない範囲で様々な嫌がらせを行います。例としては、
1.頻繁に自宅や職場に電話してくる。
2.マンションの管理をいい加減におこなう。住人が文句を言っても、すぐに対応してくれない。
3.リフォームと称して上下左右の部屋で工事を行い、大きな騒音を撒き散らす。
4.自室の上の階の水道をわざと破裂させる。
5.怪しげな住人を隣の部屋に住まわせる。
などです。
自分一人、あるいは一世帯で戦っていると、このような嫌がらせを受けやすいようです。
そこで、
1.住人同士で団結する。
2.借地借家人組合や生協住宅などの組織に代理人を依頼し、交渉の窓口になってもらう。ただし、闘い方の方針は、代理人と相談の上であなたが決めて、代理人に実行してもらわなければなりません。完全に丸投げしてしまうと、方針が迷走して、あらぬ方向に行く場合があります。きっちりグリップを利かせることが重要です。
などの方法が有効な場合があります。
ただ、住人同士で団結する場合、互いの利害関係を一致させないと、地上げ屋に付け込む隙を与えることになります。よって、住人同士でよくよく話し合うことが必要と思われます。もちろん、1と2を組み合わせて、住人同士が団結した上で代理人を立てる、方法も考えられます。

借地借家法

地上げ屋、不動産業者に対抗するには、借地借家法に目を通しておかないと不利になります。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html

不動産トラブルの相談

地上げ、敷金などの不動産トラブルが起きたとき、どこに相談したら良いのか迷います。トラブルが複雑な場合、消費者センターは余り当てになりません。消費者センターは、様々な分野を総花的にアドバイスする機関であり、特定の分野を専門的にアドバイスする機能は小さいからです。そこで、
生活共同組合・消費者住宅センター
http://www.j-seikyo.com/
やこれまでもリンクした借地借家人組合に一度相談してみると良いかもしれません。
ある大手新聞社に借地借家人組合の記事が出ていたので、この大手新聞社に「借地借家人組合はどういう組織なのか」と問い合わせたところ、「賃貸住宅のトラブル事情について取材するときはいつも借地借家人組合にする」とのことでした。

地上げや日誌について

リンク集にある「地上げや日誌」の楊柳木さんの気迫は本当に凄い。
http://www.denpan.org/book/DP-41-3c-1/
「この世の中まだちょっと骨のある人も居るのだと云うことを、地上げ三十年のプロに思い知らせてやろう」という気迫。
楊柳木さんの受けた嫌がらせは相当に強烈で、裁判で正式に争えば、この嫌がらせは犯罪と認定されるかもしれません。私の場合も地上げ屋の嫌がらせは楊柳木さんの場合に遠く及びません。普段偉そうな事を言っていても、いざとなると腰が引ける人は多い。しかし、この人は違います。徹底的にかつ理路整然と抵抗しています。それどころか、相手の嫌がらせを楽しんですらいます。これから立ち退き要求に抵抗しようという方には非常に勉強になるはずです。是非、参考にして頂ければと思います。

不動産トラブルの判例

マンションを借りている人は、法律も制度も何も知らずに借りていることが多いように思います。これでは、相手の思う壺ですね。東京借地借家人組合連合会のホームページに不動産トラブルの色々な判例が出ています。これを読むと、不動産の素人でも色々勉強すれば不動産業者に対抗できることが分かります。不動産業者の言いなりになれば、即、負けです。
http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/
リンク集に追加しておきました。